Miet-/ und Grundstücksrecht

MEHR FLEXIBILITÄT IM WOHNUNGSRECHT

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten.

Zu den Regelungen im Einzelnen:

Das Gesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt.

Beispiel: 
Hat das Haus einen Fahrstuhl, können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten für Strom und Wartung künftig mit einfacher Mehrheit der (in der Wohneigentümerversammlung anwesenden) Miteigentümer beschließen. Liegt etwa im 4. Stock eine häufig besuchte Arztpraxis, können die Miteigentümer das bei der Entscheidung über die Verteilung der Kosten berücksichtigen. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Wohnungseigentümer hatten in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) etwas anderes vereinbart.

Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.

Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Das Gesetz trägt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 EUR auf 100 EUR.

Künftig richtet sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

Das Gesetz verbessert die Möglichkeiten, sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.

Schließlich führt das Gesetz für ein begrenztes Vorrecht sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

Quelle: Referat Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des Bundesministeriums der Justiz

 

VERMIETER DARF BEI UNWIRKSAMER SCHÖNHEITSREPARATURKLAUSEL KEINEN MIETZUSCHLAG VERLANGEN

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

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Der Entscheidung lag im Wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.

Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen.

Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07.

Das Urteil finden Sie auf den Seiten des Bundesgerichthofes 
AG Düsseldorf – Urteil vom 25. August 2005 – 51 C 3169/05 
LG Düsseldorf – Urteil vom 16. Mai 2007 – 21 S 375/05

SCHÖNHEITSREPARATUREN UND KEIN ENDE

Wiederholt hat sich unter anderem der Bundesgerichtshof in jüngster Zeit mit der Promblematik der Wirksamkeit von Klauseln zu sogenannten „Schönheitsreparaturen“ in Formularmietverträgen zu befassen.

Die „Schönheitsreparaturen“ sind als Teil der Instandhaltung der Mietsache nach dem Gesetz grundsätzlich Sache des Vermieters. Die Rechtsprechung läßt jedoch die Abwälzung dieser Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zu.

Nachfolgend soll ein Überblick über die Rechtsprechung gegeben werden:

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BGH 5.4.2006, VIII ZR 178/05: 
„Starre“ Renovierungsklauseln sind unwirksam 
Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, wonach der Mieter innerhalb bestimmter Zeiträume Schönheitsreparaturen vornehmen muss, ohne dass es auf den konkreten Renovierungsbedarf ankommt, ist unwirksam. Die Unwirksamkeit eines solchen starren Fristenplans kann auch die Klauseln über die Renovierungspflicht oder quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle beim Auszug des Mieters erfassen

OLG Düsseldorf 4.5.2006, I-10 U 174/05: 
„Starre“ Renovierungsklauseln sind auch im gewerblichen Mietverhältnis unwirksam 
Die vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zur Unzulässigkeit von „starren“ Fristenplänen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume.

Sachverhalt: 
Die Beklagte hatte vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, streiten die Parteien noch über die Ausführung von Schönheitsreparaturen.

Der Kläger meint, die Beklagte sei zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und berief sich auf § 13 Nr.3.1 des Mietvertrags, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter mindestens alle drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie alle fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen seien. Die Klage blieb erfolglos.

Aus den Gründen: 
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Kläger kann sich insbesondere nicht auf § 13 Nr.3.1 des Mietvertrags berufen. Diese Regelung beinhaltet eine sogenannte „starre“ Fristenregelung, die den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH unangemessen benachteiligt.

Die unangemessene Benachteiligung ist darin zu sehen, dass dem Mietern durch vorgegebene „starre“ Fristen eine weitgehendere Instandhaltungspflicht auferlegt wird, als der Vermieter diese umgekehrt dem Mieter gegenüber ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz schulden würde.

Diese vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume. Gewerbliche Mieter sind bei einer vergleichbaren Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter. Auch bei der gewerblichen Miete wird der Mieter bei Vorliegen eines „starren“ Fristenplans mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen können.

Zudem kann den Interessen des gewerblichen Vermieters in ausreichender Weise mit einer Klausel ohne starren Fristenplan (beispielweise mit der Formulierung „in der Regel” oder „im Allgemeinen”) Rechnung getragen werden.

BGH 18.10.2006, VIII ZR 52/06: 
Formularmietverträge: Verpflichtung zur Abgeltung von Renovierungskosten nach „starren“ Fristen ist unwirksam 
Eine Abgeltungsklausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, nach der ausziehende Mieter sich nach „starren“ Fristen und Prozentsätzen an den Kosten künftig fällig werdender Schönheitsreparaturen beteiligen müssen, sind unwirksam. Sie benachteiligen den MIeter ebeno wie die Verpflichtung zur tatsächlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan unangemessen, da sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen.

Sachverhalt: 
Der Kläger hatte von November 2001 bis November 2003 eine Wohnung der Beklagten angemietet.

Der Formularmietvertrag verpflichtete den Mieter zur regelmäßigen Ausführung von Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen. Bei einem Auszug vor Ablauf der vorgesehenen Fristen sollte der Mieter seine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dadurch nachkommen, daß er anteilig die Kosten – gestaffelt nach der Mietzeit -trägt (Abgeltungsklausel). Nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei Jahren sollte der Mieter etwa 66 Prozent der Kosten für die Renovierung von Küche und Bad und rund 40 Prozent der Kosten für die Renovierung der übrigen Räume übernehmen.

Gestützt auf diese Abgeltungsklausel verrechnete die Beklagte die Kaution des Klägers mit den zeitanteiligen Renovierungskosten. Mit seiner auf Rückzahlung der Kaution gerichteten Klage machte der Kläger die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel geltend. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Aus den Gründen:
Der Kläger kann von der Beklagten die Rückzahlung der Kaution verlangen. Der Beklagten steht gegenüber dem Kautionsguthaben des Klägers keine aufrechenbare Forderung zu, weil die in dem Formularmietvertrag enthaltene Abgeltungsklausel den Kläger unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist.

Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 23.6.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) sind Klauseln in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen, unwirksam, denn sie können dem Mieter Renovierungspflichten unabhängig von dem konkreten Erhaltungszustand der Mietsache auferlegen.

Für Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen muss dasselbe gelten, da sie ebenfalls keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung erlauben. Ist die Wohnung überdurchschnittlich gut erhalten, so führt eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Dies würde den Mieter unangemessen benachteiligen.

BUNDESGERICHTSHOF ZUR VERWENDUNG VON MIETSPIEGELN BEI MIETERHÖHUNGEN

Der BGH hatte über eine Mieterhöhungsklage zu entscheiden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
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Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

*§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. 
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. 
… 
**§ 558c BGB: Mietspiegel 
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. …
***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel 
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09 
AG Backnang – Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07 
LG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08 
Karlsruhe, den 16. Juni 2010

QUELLE: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

MIETER KÖNNEN BEI UNWIRKSAMER ENDRENOVIERUNGSKLAUSEL KOSTENERSTATTUNG VERLANGEN

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt..

Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.

Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Im vorliegenden Fall ist aber noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil nach dem Klägervortrag der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.

Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der Bundesgerichtshof dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann.

Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist.

Da es an Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung fehlt, hat der Bundesgerichthof die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Den Volltext des Urteils vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 finden Sie demnächst hier.

Vorinstanzen: AG Königstein im Taunus –
Urteil vom 1. Juni 2007 – 23 C 179/07 LG Frankfurt am Main – 
Urteil vom 6. November 2007 – 2-17 S 89/07 
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs Mitteilung 114/2009