Wiederholt hat sich unter anderem der Bundesgerichtshof in jüngster Zeit mit der Promblematik der Wirksamkeit von Klauseln zu sogenannten „Schönheitsreparaturen“ in Formularmietverträgen zu befassen.

Die „Schönheitsreparaturen“ sind als Teil der Instandhaltung der Mietsache nach dem Gesetz grundsätzlich Sache des Vermieters. Die Rechtsprechung läßt jedoch die Abwälzung dieser Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zu.

Nachfolgend soll ein Überblick über die Rechtsprechung gegeben werden:

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BGH 5.4.2006, VIII ZR 178/05: 
„Starre“ Renovierungsklauseln sind unwirksam 
Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, wonach der Mieter innerhalb bestimmter Zeiträume Schönheitsreparaturen vornehmen muss, ohne dass es auf den konkreten Renovierungsbedarf ankommt, ist unwirksam. Die Unwirksamkeit eines solchen starren Fristenplans kann auch die Klauseln über die Renovierungspflicht oder quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle beim Auszug des Mieters erfassen

OLG Düsseldorf 4.5.2006, I-10 U 174/05: 
„Starre“ Renovierungsklauseln sind auch im gewerblichen Mietverhältnis unwirksam 
Die vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zur Unzulässigkeit von „starren“ Fristenplänen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume.

Sachverhalt: 
Die Beklagte hatte vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, streiten die Parteien noch über die Ausführung von Schönheitsreparaturen.

Der Kläger meint, die Beklagte sei zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und berief sich auf § 13 Nr.3.1 des Mietvertrags, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter mindestens alle drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie alle fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen seien. Die Klage blieb erfolglos.

Aus den Gründen: 
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Kläger kann sich insbesondere nicht auf § 13 Nr.3.1 des Mietvertrags berufen. Diese Regelung beinhaltet eine sogenannte „starre“ Fristenregelung, die den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH unangemessen benachteiligt.

Die unangemessene Benachteiligung ist darin zu sehen, dass dem Mietern durch vorgegebene „starre“ Fristen eine weitgehendere Instandhaltungspflicht auferlegt wird, als der Vermieter diese umgekehrt dem Mieter gegenüber ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz schulden würde.

Diese vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume. Gewerbliche Mieter sind bei einer vergleichbaren Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter. Auch bei der gewerblichen Miete wird der Mieter bei Vorliegen eines „starren“ Fristenplans mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen können.

Zudem kann den Interessen des gewerblichen Vermieters in ausreichender Weise mit einer Klausel ohne starren Fristenplan (beispielweise mit der Formulierung „in der Regel” oder „im Allgemeinen”) Rechnung getragen werden.

BGH 18.10.2006, VIII ZR 52/06: 
Formularmietverträge: Verpflichtung zur Abgeltung von Renovierungskosten nach „starren“ Fristen ist unwirksam 
Eine Abgeltungsklausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, nach der ausziehende Mieter sich nach „starren“ Fristen und Prozentsätzen an den Kosten künftig fällig werdender Schönheitsreparaturen beteiligen müssen, sind unwirksam. Sie benachteiligen den MIeter ebeno wie die Verpflichtung zur tatsächlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan unangemessen, da sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen.

Sachverhalt: 
Der Kläger hatte von November 2001 bis November 2003 eine Wohnung der Beklagten angemietet.

Der Formularmietvertrag verpflichtete den Mieter zur regelmäßigen Ausführung von Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen. Bei einem Auszug vor Ablauf der vorgesehenen Fristen sollte der Mieter seine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dadurch nachkommen, daß er anteilig die Kosten – gestaffelt nach der Mietzeit -trägt (Abgeltungsklausel). Nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei Jahren sollte der Mieter etwa 66 Prozent der Kosten für die Renovierung von Küche und Bad und rund 40 Prozent der Kosten für die Renovierung der übrigen Räume übernehmen.

Gestützt auf diese Abgeltungsklausel verrechnete die Beklagte die Kaution des Klägers mit den zeitanteiligen Renovierungskosten. Mit seiner auf Rückzahlung der Kaution gerichteten Klage machte der Kläger die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel geltend. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Aus den Gründen:
Der Kläger kann von der Beklagten die Rückzahlung der Kaution verlangen. Der Beklagten steht gegenüber dem Kautionsguthaben des Klägers keine aufrechenbare Forderung zu, weil die in dem Formularmietvertrag enthaltene Abgeltungsklausel den Kläger unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist.

Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 23.6.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) sind Klauseln in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen, unwirksam, denn sie können dem Mieter Renovierungspflichten unabhängig von dem konkreten Erhaltungszustand der Mietsache auferlegen.

Für Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen muss dasselbe gelten, da sie ebenfalls keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung erlauben. Ist die Wohnung überdurchschnittlich gut erhalten, so führt eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Dies würde den Mieter unangemessen benachteiligen.